A excepcionalidade da situação de “pandemia” recomenda bom senso nas renegociações.
Considerando os Decretos Estadual e Municipal que determinaram ao comercio não essencial baixar as portas, constata-se que esta paralisação traz consigo o caos financeiro, estamos diante de uma perspectiva de recessão se não de um colapso econômico jamais visto.
Diante do cenário de crise instalada com fechamento do comércio, o faturamento de diversas empresas foi zerado – a sobrevivência, neste período, será impossível sem a redução substancial de custos.
A imprevisibilidade do cenário futuro exige como medida preventiva no caso dos contratos de locação, que o inquilino impactado pela crise negocie extrajudicialmente a revisão do valor dos aluguéis, isto para garantir a sobrevivência do seu empreendimento, bem como evitar o encerramento do contrato de locação, com a desocupação do imóvel.
À luz dos dispositivos do Código Civil artigos 478,479 e 480 segundo os quais, com a ocorrência de “acontecimentos extraordinários e imprevisíveis” (como uma pandemia) tornar a prestação de uma das partes excessivamente onerosa, será possível pleitear a redução da prestação ou seu modo de execução.
De acordo com a Lei do Inquilinato, no seu artigo 18, é possível a qualquer momento, em comum acordo, um novo valor do aluguel, inclusive modificando a cláusula de reajuste anual.
ORIENTAÇÕES PARA NEGOCIAÇÃO:
O Locador e o Locatário podem acordar a concessão de desconto no aluguel, por prazo determinado, ajustando um valor que seja proporcional ao tempo de baixa nas vendas.
Entre as possibilidades de negociação, há o pagamento de um valor mínimo pelo inquilino, a suspensão temporária da cobrança e o parcelamento dos valores devidos após o fim da pandemia.
Uma outra sugestão é ajustar um desconto por prazo determinado, com prorrogação do pagamento do valor para período posterior. Por exemplo, desconto de 50% no valor do aluguel por três meses. Os outros 50% serão pagos depois desse período.
Nada impede também que as partes minutem um adendo contratual prevendo a concessão de um prazo de carência, durante o qual as prestações locatícias não seriam cobradas, embora não haja previsão na lei do inquilinato.
INTERRUPÇÃO DO PAGAMENTO
Caso não haja consenso extrajudicial entre inquilino e proprietário, a lei autoriza, em casos excepcionais, a ação revisional de aluguel, que somente pode ser ajuizada caso tenham decorrido três anos ou mais do início da relação locatícia (art. 19 da Lei do Inquilinato). Em tais hipóteses, a recomendação é que o locatário que pretenda discutir judicialmente a revisão do aluguel se instrumente de provas da queda de seu faturamento, ou mesmo que demonstre a redução dos alugueres cobrados em imóveis em condições semelhantes, ou seja, a desproporcionalidade entre o que está sendo cobrado e o valor de mercado, o que pode ser feito através de perícia.
ALUGUEL TEMPORÁRIO
Para o ajuizamento de uma ação deve haver uma indicação precisa das cláusulas que se pretende revisar, em especial com a indicação do novo valor a título de aluguel pretendido. Outro ponto relevante é que, nos termos do art. 68 da lei 8.245/91, será possível formular pedido de fixação, pelo juiz, de aluguel provisório, que “não poderá ser inferior a 80% do aluguel vigente”, até que a demanda seja julgada em definitivo.
NOSSA RECOMENDAÇÃO PARA O MOMENTO:
Neste momento de incerteza, a renegociação extrajudicial dos contratos é uma forma de ambas as partes ganharem – se de um lado o locatário teve reduzido seu custo operacional, de outro, o locador minimizará os riscos de que o imóvel fique vago por um prazo incerto. E juntos, de forma colaborativa, todos superarão o período de crise instalado.
Solicitamos que o comerciante que possui imóvel alugado, baixe nosso oficio no link abaixo, imprima em duas vias e protocole junto ao proprietário do imóvel ou a administradora e nos envie uma cópia da via protocolada para comercial@aciah.org.br ou pelo whatsapp 19 98870-1397
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